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房子烂尾了银行贷款怎么办(房子烂尾起诉银行停止贷款)

【案件导入】

2014年4月23日,许先生与浙江某房地产开发公司(以下简称“开发商”)签订《浙江省商品房买卖合同》,许先生向开发商购买位于浙江省嘉兴市逸林雅苑项目某预售商品房,即期房。许先生同时与招商银行南湖支行(以下简称“招行南湖支行”)签订《个人购房借款及担保合同》,贷款392万元用于支付除购房首付款以外的其余购房款。后由于开发商经营不善,资金链断裂,涉案房屋烂尾。

2018年6月5日,浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理开发商的破产清算,破产管理人于2019年8月18日书面通知许先生,因逸林雅苑项目未竣工验收,房屋也不符合交付条件,商品房买卖合同无法继续履行,双方间合同解除。许先生确认解除商品房买卖合同,并向管理人申报了对开发商的债权,招行南湖支行也向管理人申报了债权。后许先生停止了向招行南湖支行偿还房屋按揭贷款,招行南湖支行将许先生诉至嘉兴市南湖区人民法院,一审法院经审理认为许先生对银行仍负有偿还贷款的义务。许先生不服,上诉至嘉兴市中级人民法院,二审法院经审理认为,本案的争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。

【法律分析】

许先生向开发商购买房屋,双方签订商品房买卖合同;许先生为支付购房款,与招行南湖支行签订个人购房借款及担保合同,招行南湖支行发放的贷款作为购房款由开发商收取,此后许先生依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

许先生与开发商间的商品房买卖合同履行过程中,开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋,致使商品房买卖合同解除,许先生据此主张解除个人购房借款及担保合同,依据充分,应予支持。根据前述规定,开发商应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后,借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”,该条款系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款,其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容,加重了许先生的责任,该条款对许先生不具有拘束力。故招行南湖支行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立,不予支持。

【律师说法】

近几年因疫情的袭扰、经济形势的疲软,进而导致房地产市场低迷,开发商资金链断裂、逾期交房、甚至烂尾爆雷的事情时有发生,这些情况也时常困扰着一些期房购买者。由于期房都是预售,一旦出现烂尾,购房者将面临着既拿不到房,又要被贷款银行起诉偿还按揭贷款的不利被动局面。本案根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定,明确了一旦楼盘出现烂尾,购房者则无需继续偿还按揭贷款,开发商还应将已付购房款退还给购房者。

(作者 王 刚 律师)

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